아파트 중도금 연체가 더 낫다. 중도금 안 내고 말지

 

https://www.hankyung.com/realestate/article/2023031769931

"중도금 안 내고 말지"…아파트 입주 예정자들 뿔났다

"우리만 7%"… 중도금 高금리에 항의 속출
은행별 대출 가산금리 제각각
'오송역 서한' 입주예정자 반발
일부 "미납이 낫다" 연체 증가

 

최근 입주예정인 아파트에서 중도금 대출을 미납하여 연체하는 사례가 증가하고 있다고 합니다. 그 이유는 중도금 연체 이자가 대출 이자보다 더 저렴하기 때문입니다. (중도금 연체 이자 < 중도금 대출 이자). 

 

현재 입주예정인 아파트는 분양 시(2019~2020년) 저금리 시기로 인해 연체 이율이 5~6% 설정됐습니다. 그 당시에는 주담대 평균 금리에다가 3%p를 더해서 설정한 연체 이율이었습니다. 하지만 지금 중도금 대출이자는 6~7%로 연체 이율보다 높습니다. 당연히 정상적으로 대출 이자는 납부하는 것보다 연체시키는 것이 합리적인 생각입니다.

 

연체를 시키면 개인 신용점수에는 문제가 될 수 있을 것 같은데 어떻게 되는지 비교해보겠습니다.

1. 신용 점수 VS 대출금리 1%p 절감  선택은? 

위 뉴스의 금리를 가지고 계산해 보겠습니다. 중도금 대출이자는 6~7%, 연체 이율은 5~6%입니다. 그럼 연체에 따른 이자 절감은 1%p  입니다. 절감금리 1%의 금액을 계산해 보겠습니다.

아파트 가격을 6억원으로 가정하겠습니다. 중도금 대출은 보통 60%입니다(계약금 10% + 중도금 60% + 잔금 30%로 구성). 연체에 따른 절감가능 이자는 1%입니다. 그럼 최종적으로 월 30만원(연 360만원)을 절감할 수 있습니다. 

 

그리고 다행히 중도금 납부는 연체해도 신용점수가 낮아지지 않는다고 합니다. 아마 은행과 시공사간에 협약대출이라 그런 것 같습니다. 그래도 신용점수 감소에 대한 불안감을 100% 지울 수는 없을 것 같습니다. 

각자의 판단에 맡겨야겠지만 저는 제 사정을 고려했을 때"신용점수 감소 불안감 < 월 30만원"에 더 큰 가치를 두고 선택할 것입니다. 직장인 입장에서는 월 30만원은 작지 않은 돈이기 때문입니다. 

 

계약서상 중도금을 3회 이상 연체하면 계약해지 사유가 됩니다. 다만 지금처럼 부동산 경기가 안 좋을 때는 시공사에서도 계약해지에 대한 부담을 느끼므로 실제 해지로 이어지는 경우는 드물다고 합니다. 

 

2. 그럼 언제부터 연체를 시킬 수 있을까요? 

전략적으로 중도금 연체가 더 낫다고 판단되면 언제부터 연체할 수 있을까요. 

만약 중도금 대출이 1~4차까지는 이자후불제이고, 5~6차가 자납조건인 경우 연체는 자납시점부터 가능합니다. 

중도금 전액이 이자 후불제 조건이면 중도금 6차까지 실행 후 대출 상환시점부터 연체가 가능합니다. 그래서 특히 입주 시기가 임박한 입주예정자들이 중도금 연체를 전략적으로 사용하고 있습니다.   

- 중도금 대출 일부 자납 조건: 자납 시점부터 
- 중도금 전액 이자 후불제 조건 : 중도금 6차까지 실행후 대출 상환시점부터 (입주 임박)

 

일부 사람들은 고의로 연체시키는 것은 잘못이라고 할 수 있습니다.

지금 부동산 침체기로 인해 정말 지푸라기라도 잡고 싶은 사람이 많을 것입니다.

저도 그중에 한 명입니다. 고의 연체는 잘못이 아니라 전략적 판단이라고 생각합니다.

단 0.01%라도 낮은 이율이 있다면 지금은 그쪽으로 가야 할 때입니다.

중도금 상환시기가 도래한 분들은 중도금 대출 이자와 연체 이자를 꼭 비교해 보시고 전략적으로 판단하시길 바랍니다.